1. <dd id="0utyv"></dd>
      2. <dd id="0utyv"><tr id="0utyv"><pre id="0utyv"></pre></tr></dd>
        <div id="0utyv"><tr id="0utyv"></tr></div>

        1. <div id="0utyv"><tr id="0utyv"><object id="0utyv"></object></tr></div>

          <em id="0utyv"><tr id="0utyv"></tr></em>
          
          

                  首页 资讯 品牌 招商?#29992;?/a> 导购 圈子 网站导航 移动版m.chinasspp.com时尚品牌网移动版
                  时尚品牌网>资讯>凯德是如何用REITs低调“赚大钱”的?

                  凯德是如何用REITs低调“赚大钱”的?

                  | | | | 2019-3-27 13:32

                  自成立之初,资本之于凯德(Capitaland)的意义就是底色,从它的名字中亦可看出。但对外界来讲,凯德的资本运作故事依旧神秘。

                  净利17.6亿新元,净资产收益率增至9.3%,管理资产达到1001亿新元……2018年,凯德交出了一张十年最亮丽成绩单。

                  这个十年高点,恰好赶上其进入中国的第二个轮回结束。(2018年是凯德进入中国的第24年)截至去年底,凯德在中国的业务资产总值占公司总资产超三成。

                  虽说中国是它的商业重镇,可与万象?#24688;?#22823;悦?#24688;?#22826;古里等网红MALL相比,凯德?#30431;?#20010;“稳重”的第二主角,默默看着周边的喧嚣,默默玩着商业“快周转”游戏。

                  根据凯德商用中国信托(CRCT)上周公布的2018年度报告,可知:凯德成熟期物业?#19978;?#25910;益率可达7.50%,超海峡时报指数(4.4%),;且可以实现快速退出。

                  自成立之初,资本之于凯德(Capitaland)的意义就是底色,从它的名字中亦可看出。但对外界来讲,凯德的资本运作故事依旧神秘。

                  为找到答案,商业地产头条解读了凯德商用中国信托(CRCT)的年度报告,以期探知其资产组合中成熟期物业的运营模式。

                   01 

                  成熟商业项目快速套现CRCT是退出通道

                  凯德商用中国信托(CRCT),全称凯德商用中国信托全称Capital Retail China Trust,于2006年12月8日登陆新加坡交易所主板,是凯德集团“地产开发+资本运作?#26412;?#33829;模式的核心环节之一。

                  凯德集团作为资产配置中心和基金平台,将投资物业按发展阶段分为开发期、培育期和成熟期,私募基金收购并培育物业,待物业成熟产生稳定的现金流后,再打包或注入REITs实现退出。

                  根据行业研究,商业项目从产品生命周期的角度来划分,一般分为从开业后都会由培育期(2-3年),稳定期(3-5年),成熟期(5年以后)。在进入成熟期后,商业项目很难在租金规模上保持大幅度增长。

                  这也就意味着,通常情况下,凯德可以将一个成熟商业项目注入REITs(可由CRCT来操作)实现快速退出,提前一次性获得未来多年的现金流。

                  凯德设立的两支专注于中国商业项目的私募基金——凯德商用中国发展基金(CRCDF)和凯德商用中国收入基金(CRCIF),作为凯德商用中国信托(CRCT)的储备基金来实现资产收购。

                  上图中可看到,发展基金(CRCDF)储备开发阶段项目,然后将相对成熟的项目输送给收入基金(CRCIF)。然后,凯德商用中国信托(CRCT)以优先认购权的方式对凯德在中国控股的商业物?#21040;?#34892;收购。

                  通过这样的资金运作,凯德构建了从开发商到私募基金再到REITs,完整的投资和退出流程。

                  注:凯德商用中国信托通过与凯德集团的51:49合资,于2018年1月收购乐峰广场。持有的凯德MALL•赛罕的全部权益已经于2019年转让新的业主。

                   02 

                  ?#19978;?#25910;益率7.50%超新加坡“上证指数”

                  发展基金储备开发项目-私募基金收购培育物业-物业成熟产生稳定的现金流,打包或注入REITs退出。严谨的运作框架,是凯德进行娴熟的资本套操作的基础。

                  当然,CRCT颇具诱惑力的?#19978;?#22238;报率则是保证凯德商业项目顺利退出的财力背书。年报显示凯德商用中国信托(CRCT)的总收入为2.227亿新元,房地产净收入为1.474亿新元。可派发收入达0.997亿新元,比2017财政年度增长9.4%。

                  ?#19978;?#25910;益率增长,融资成本持平

                  ?#19978;?#25910;益率(Dividend Yield Ratio),即?#19978;?#19982;股票价格之间的比率,是投资收益率的简化形式。

                  在投资?#23548;?#20013;,?#19978;?#25910;益率是衡量企业是否具有投资价值的重要标尺之一。相对其他投资选择,凯德商用中国信托(CRCT)的?#19978;?#25910;益率维持竞争力。

                  值得注意的是,凯德商用中国信托(CRCT)的?#19978;?#25910;益率高,离不开外部融资大环境的影响。新加坡、香港等地,整体融资成本要低于大陆境内,因此凯德商用中国信托(CRCT)融资成本变化幅度小。低融资成本也是凯德作为成熟资本市场的玩家的竞争优势之一。

                  凯德Mall·安贞被剥离影响?#20013;?#21435;年NPI同比略降1%

                  NPI(Net Property Income)即物业经营净收入,=物业经营收入-物业经营支出,是?#20174;?#20844;司整体经营能力的关键综合指标,也是股利分派的最重要来?#30784;?/p>

                  2018年财政年度,凯德商用中国信托(CRCT)总收入减少2990万元,比2017年?#38470;?.7%。净收入?#38470;?60万元,比2017年?#38470;?.0%。虽然凯德Mall·西直门、凯德Mall望京和凯德Mall·新南总收入增长,部分抵消了2017年7月凯德Mall·安贞被剥离的影响,但总NPI仍然低于2017年。

                  以下是凯德商用中国信托(CRCT)2016-2018的NPI情况:

                  此外,NPI作为管理指标,非常适合在同一公司体系下,不同项目之间管理水平的对比。

                  杠杆率上升,与2016年持平

                  虽然仍然低于新加?#38470;?#34701;管理局45%杠杆率的要求,但相比2017年杠杆率增长明显,与2016年基本持平。

                  在总收入、NPI减少,杠杆率上升情况下,未来凯德商用中国信托(CRCT)是否可以维持高?#19978;?#25910;益率值得关注。毕竟,每只REITs的投资回报都受到三大因素的影响,除了不动产行业的基本面、资金成本之外,主要受租约结?#36141;?#26399;限。

                  物?#20302;?#36164;回报对经济状况的滞后情况,取决于现有租约;

                  租约期限越长,物业的现金流?#20174;?#32463;济发展状况变化所需要的时间越长;

                  持有短期租约的物业的REITs的股?#20445;?#19982;持有较长租约的物业的REITs相比,交易波动性更大。

                   03 

                  增加非租金收入调整租户、资产组合

                  REITs的投资回报情况如何,根本上?#20174;?#30340;是凯德商用中国信托(CRCT)运营能力。以下是凯德商用中国信托(CRCT)2018年的运营指标:相比2017财政年度,出租率、签订租约份数、平均租金调升率均增长明显,加权平均租赁期限则有一定幅度?#38470;怠?/p>

                  结合业务情况与经营指标,商业地产头条总结了凯德商用中国信托(CRCT)三大提升收益的策略:

                  调整租户组合、重新配置店铺单元,寻求资产增值

                  经过以上系列调整,2018年,凯德商用中国信托(CRCT)整体资产组合的租户销售总额和客流量分别同比增长18.8%和19.4%。

                  基本租金基础上,通过一定方式保证经营愈发良好租户每年增加租金,可为总租金收入提供潜在而稳定的上行空间。通过租赁收入实现有机增长外,?#20309;?#20013;心还可与租户密切合作,改善租户零售组合。

                  此外,还可整新已有物业,再配置物?#24213;?#21512;,具体包括:重新配置店铺单元,获得更大可租面积,提高租金潜力?#29615;?#26032;店铺与商场,维持对租户和?#20309;?#32773;的吸引力。

                  增加非租金收入

                  其他收入主要来自中庭空间的使用、广告牌等。2017、2018年,凯德商用中国信托(CRCT)通过开展营销和促销活动等,比2016年提高了非租金收入。

                  优化资产组合,提升资产估值

                  凯德商用中国信托(CRCT)通过与凯德集团的51:49合资,于2018年1月以17.0385亿人民币收购乐峰广场。商场在2018年到2020年之间的到期租约占总租金的一半以上。

                  凯德商用中国信托截至2018年12月31日的资产估值经由独立估值师评估为139.93亿人民币,同比增加17.8%。主要归因于乐峰广场的加入。

                  2019年CRCT资产再重组,内蒙古新增长点?

                  今年1月,凯德商用中国信托(CRCT)以8.083亿人民币(1.596亿新元)?#23637;何?#20110;内蒙自治区古呼和?#38138;?#24066;玉泉区已建成的一座商场,并以4.6亿人民币(0.908亿新元)的商定价格转让持有凯德MALL.赛罕的公司的全部权益给新的业主。

                  与凯德MALL•赛罕相比,新购入的玉泉项目面积扩大一倍,土地使用期限延长八年。调整资产组合后,凯德商用中国信托(CRCT)又将交一份怎样的答卷?

                  当前阅读:凯德是如何用REITs低调“赚大钱”的?

                  上一篇:La pargay纳?#33391;?#22899;装2019?#21512;?#40657;?#30528;?#23401;一星期的潮搭攻略

                  下一篇:ARETE女装2019?#21512;?#26032;款服饰:迭代

                  分享到: | | | |

                  热点资讯

                  时尚图库

                  猜你?#19981;?/p>

                  翻翻凯德的历史资讯:

                  ×

                  点击刷新验证码

                  立即注册

                  新浪微博登录 QQ账号登录
                  讨厌注册?直接登录就能收藏、分享你的最爱!
                  甘肃十一选五走势图